來源：深交所固定收益業務專區
各公司債券發行人及相關中介機構：
根據《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》（深證函〔2016〕713號，以下簡稱“《分類監管函》”），房地產行業公司債券發行審核試行分類監管。為進一步完善房地產行業公司債券分類監管具體措施，提高發行人信息披露標準，結合《上市公司行業分類指引（2012年修訂）》（以下簡稱“《上市公司行業分類》”）、《國民經濟行業分類》(GBT4754-2011)（以下簡稱“《國民經濟分類》”）中房地產行業分類及公司債券業務實踐，現試行公司債券業務房地產行業類型劃分標準操作指引。具體通知如下：
一、房地產行業類型劃分標準及分類監管適用
（一）類型劃分
1.一級土地開發業務的歸類
根據《國民經濟行業分類》有關規定及統計實踐，發行人從事的一級土地開發業務應歸類為建筑類業務。
2.房地產行業具體類型
參照《國民經濟行業分類》中房地產行業的三級分類，結合審核實踐，現將房地產行業劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產。
（二）分類監管的適用
對主要從事“保障性住宅地產”業務的發行人，如其募集資金用于省級保障性住房項目建設，原則上無需按照《分類監管的函》進行監管分類，但仍應符合國家房地產宏觀調控政策的相關要求，以及《分類監管的函》規定的募集資金監管和承銷機構核查要求。
二、房地產類型的定義
普通住宅地產：房地產開發企業通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者僅用于居住（保障性住宅除外）。
保障性住宅地產：房地產企業按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區改造、舊住宅區改造等構成，區別于由市場形成價格的普通商品住宅。
商業地產：房地產開發企業通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經營用途，區別于以居住功能為主的普通住宅地產和以工業生產功能為主的工業地產。
工業地產：房地產開發企業通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者用于生產、倉儲和研發等工業用途，通常包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。
其他房地產：包括自有房地產經營活動及其他房地產相關服務活動。
房地產具體類型的劃分，除參照上述定義之外，還可同時結合房地產收入項目所對應的土地使用證載明的用途或保障房相關文件進行輔助判斷。
三、房地產行業及具體類型的認定標準
（一）房地產行業認定
如發行人為本所上市公司，原則上按照上市公司所屬中國證監會行業分類結果作為判斷依據。
如發行人為非上市公司，參照《上市公司行業分類》執行，即：當發行人最近一年經審計的房地產業務收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產行業；當發行人沒有一類業務的營業收入比重大于或等于50%，但房地產業務的收入和利潤均在所有業務中最高，而且均占到公司營業收入和利潤的30%以上（包含本數），則該發行人歸屬于房地產行業。其中，房地產業務收入包括從事普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他房地產所取得的收入。
擬申報公司債券的房地產企業發行人應在募集說明書中按以上五類收入列示房地產業務收入結構，并由主承銷商和發行人會計師發表核查或審閱意見。
（二）房地產類型認定
房地產企業原則上遵循收入標準，以其最近一年經審計的房地產業務收入中來自普通住宅地產、商業地產、工業地產、保障性住宅地產和其他地產收入占房地產業務總收入比例最大的一項，確認其房地產細分類型。
四、分類結果的使用
房地產企業的類型劃分在受理環節和發行前備案環節中應按如下要求操作：
（一）受理環節
房地產業發行人上傳公司債券發行申報材料時，需同時報送“房地產業務專項說明”（見附件一），主承銷商應出具房地產業務專項核查報告，相關核查材料由主承銷商留存備查。
（二）發行前備案環節
發行人在發行前提交預審材料時，需再次報送“房地產業務專項說明”，主承銷商需同時出具房地產業務專項核查報告。
深圳證券交易所
固定收益部
2016年11月24日
附件一：
關于XXX公司房地產類型專項說明
深圳證券交易所：
根據我公司主營業務構成及相關經營情況，確認我公司行業分類為“房地產業”，房地產業務基本情況如下表所示：
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發行人名稱 |
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是否滬深 上市公司 |
是/否 （如是請填寫右列） |
股票代碼 |
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上市公司行業分類 |
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最近一年主營業務收入構成 |
最近一年房地產業務收入構成 |
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構成 |
金額（萬元） |
占比(%) |
構成 |
金額（萬元） |
占比(%) |
對應項目 |
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房地產業務 |
A1 |
A1/ A |
普通住宅地產 |
a |
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XX業務 |
A2 |
A2/ A |
商業地產 |
b |
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XX業務 |
A3 |
A3/ A |
工業地產 |
c |
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XX業務 |
A4 |
A4/ A |
保障性住宅地產 |
d |
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… |
… |
… |
其他房地產 |
e |
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合計 |
A |
- |
合計 |
A1 |
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注：1.A=A1+A2+A3+…
2.A1=a+b+c+d
3.房地產業務收入按五種類型劃分，需對應至各產生收入的項目及地類（用途），土地權證復印件等相關材料由主承銷商留存備查，保障房需提交保障房項目的相關審批材料。經核查，我公司XX地產（普通住宅地產/商業地產/工業地產/保障性住宅地產/其他地產）收入在房地產業務收入中占比最高，我公司房地產類型為XX地產。
